Sebelum saya menjelaskan lebih detel mengenai topik ini perlu saya ajukan sebuah pertanyaan : Perlukah Anda menggunakan kontraktor untuk membangun rumah Anda? Rumah seperti apa yang perlu dikerjakan dengan meminta bantuan kontraktor? Saya akan jawab sekaligus kedua pertanyaan di atas : Anda tentu saja memerlukan bantuan kontraktor jika rumah Anda yang akan dibangun adalah sebuah rumah yang memiliki nilai cukup tinggi, misalnya Anda akan membangun sebuah rumah besar atau rumah mewah yang nilainya di atas 500 juta rupiah.
Untuk memilih dan menunjuk sebuah kontraktor yang memiliki kualifikasi dan persyaratan, Anda tidak dapat menunjuk sendiri. Anda harus meminta bantuan tim ahli pengadaan jasa konstruksi. Untuk nilai biaya <1 M cukup minta bantuan seorang ahli pengadaan, tetapi untuk nilai >1 M, sebaiknya 1 tim (3 orang). Tugas yang akan dilaksanakan oleh tim ahli pengadaan jasa konstruksi adalah memilih dan menunjuk konsultan perencana, konsultan pengawas, dan kontraktor pelaksana. Tim ahli pengadaan jasa konstruksi bisa meminta bantuan instansi tertentu/biro jasa pengadaan.
Dari uraian di atas, ternyata proses membangun rumah melibatkan kontraktor harus juga melibatkan pihak-pihak lainnya. Untuk lebih jelasnya pihak-pihak yang harus terlibat dalam proses pembangunan rumah yang bernilai besar adalah sebagai berikut :
- Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi
- Konsultan Perencana
- Konsultan Pengawas
- Kontraktor Pelaksana
Adalah orang/tim yang memiliki keahlian dalam memilih, menilai dan menentukan konsultan perencana, konsultan pengawas, dan kontraktor pelaksana yang layak dan memenuhi persyaratan untuk mengerjakan tugas-tugas yang terkait dengan pembangunan yang ditawarkan. Ahli pengadaan jasa konstruksi sangat mengetahui peraturan/hukum pengadaan, sistem keuangan, dan administrasi proyek. Ahli pengadaan juga adalah ahli membuat perikatan kerja/kontrak yang menjamin keamanan kedua belah pihak.
Konsultan Perencana :
Adalah badan hukum atau perseorangan yang memiliki keahlian dalam membuat dokumen perencanaan seperti : gambar-gambar teknik & detail, RAB, dan RKS. Dokuen perencanaan dimaksud adalah merupakan pedoman untuk pelaksanaan pekerjaan untuk dilaksanakan oleh kontraktor pelaksana.
Konsultan Pengawas :
Adalah badan hukum atau perseorangan yang memiliki kemampuan mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor agar sesuai dengan dokumen perencanaan baik kualitas maupun waktu pelaksanaannya. Jadwal pelaksanaan pekerjaan merupakan pedoman yang dijadikan pegangan konsultan pelaksana untuk ketepatan waktu pelaksanaan.
Kontraktor Pelaksana :
Adalah perseorangan atau badan hukum yan memiliki kemampuan untuk melaksanakan suatu proyek fisik pembangunan konstruksi, rumah atau bangunan lainnya.
Dengan melibatkan fihak-fihak tersebut, tentu saja ada biaya jasa yang harus dikeluarkan selain dari biaya fisik bangunan. Biaya jasa yang harus dikeluarkan ada tarif dan aturannya yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Sebagai perkiraan berdasarkan tabel tarif biaya konstruksi yang dikeluarkan oleh instansi berwenang, biaya untuk jasa ahli pengadaan min 1.5%, konsultan perencana sekitar 6%, konsultan pengawas 4%, kontraktor pelaksana maks. 10%. Persentase tersebut dikali nilai RAB. Tetapi dalam pelaksanaannya tentu saja akan berbeda, sebab melalui proses penawaran dan negosiasi yang dilakukan oleh tim ahli pengadaan.
Pembayaran pembiayaan fisik pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor diatur dalam kontrak kerja, misalnya dengan membayar uang muka dengan persyaratan jaminan uang muka. Pembayaran termin dilakukan berdasarkan tahapan progres pelaksanaan pekerjaan yang disetujui konsultan pengawas.
Jaminan pemeliharaan selama 6 (bulan) sejak pekerjaan dinyatakan selesai dan diterima oleh pemilik rumah. Jaminan struktur biasanya 10 tahun. Jaminan atap baja ringan ada yang 10 tahun ada yang 25 tahun.
Semua pembiayaan di luar biaya fisik adalah sebagai biaya tenaga ahli yang memperingan beban resiko yang harus Anda pikul jika dilakukan sendiri. Bisa dibayangkan jika membangun sebuah bangunan dengan biaya milyaran rupiah dilakukan seperti membangun rumah sederhana, akan seperti apa jadinya.
Jadi seperti itulah, untuk membangun sebuah rumah dengan menggunakan kontraktor memerlukan keterlibatan pihak-pihak lainnya seperti yang saya uraikan di atas. Memang harus seperti itulah proses membangun bangunan yang bernilai tinggi apalagi rumah mewah. Semua pihak bekerja berdasarkan kontrak kerja dengan tugas dan tanggung jawab masing-masing. Saling mengawasi bila terjadi penyimpangan, dan semua pihak dilindungi hukum yang tertuang dalam kontrak kerja yang menjamin keamanan semua pihak.
